Groene Toepad

Zoals de naam van de buurt het al zegt, is het Groene Toepad één van de groenste buurten van de Kralingse Stroom. Het Groene Toepad staat niet alleen bekend om haar groene omgeving, maar ook om haar diversiteit. Met een aanbod van 70% koopwoningen en 30% huurwoningen biedt het Groene Toepad in 2050 de meeste woningen van de Kralingse Stroom voor jong en oud.

Het plan

Hoe ziet het ontwikkelgebied er in 2021 uit?

Momenteel staat het gebied vol met voetbalvelden, volkstuintjes en Schaatsbaan Rotterdam. De voetbalvelden worden gebruikt door vier voetbalclubs: NOCKralingen, RHV Leonidas, Voetbalvereniging SDV en de Rotterdamse Studenten Voetbalvereniging. Er staan in totaal negen sportvelden op het ontwikkelgebied die ook daadwerkelijk in gebruik zijn. Gecentreerd in het gebied staat Schaatsbaan Rotterdam, waar in de wintermaanden volop door bezoekers wordt geschaatst. De schaatsbaan zelf is in de koele maanden op één van de sportvelden opgezet. Om het bezoekersaantal en de voetballers te kunnen ontvangen, is er ook nog een parkeerplaats langs het Toepad met ongeveer 225 parkeerplaatsen. Tot slot liggen er in het gebied volkstuintjes van de Tuinders Vereniging Kweeklust. Kweeklust heeft in totaal bijna 110 tuintjes permanent verhuurd. Zoals er al is aangegeven zijn er veel activiteiten bezig in het ontwikkelgebied. Om nieuwe initiatieven, woningen en voorzieningen te kunnen realiseren zullen alle eerder genoemde partijen een grote rol spelen bij het maken van besluiten het proces tot het Groene Toepad.

Groene Toepad 2050

Hoe ziet het ontwikkelgebied er in 2050 uit?

In 2050 biedt het gebied meer dan alleen sport en recreatie aan. Er worden koop- en huurappartementen aangeboden die variëren van 50 tot 100m² in een prijsklasse van €200.000 - €280.000/pw in de koopsector en €600 - €980/pm in de huursector. Het Groene Toepad is een plek voor iedereen en vooral voor men met groene vingers. Want de natuur en zo duurzaam mogelijk wonen staat op nummer één.

Zo heeft/is het gebied in 2050:

Gasloze woningen;
Autovrij;
Collectief en openbaar groen;
Stadsmoestuinen;
Buitensportactiviteiten;
Dakparken;
Wandel- en fietsroutes;
Loopbruggen die gebouwen verbinden;
Fietsopstal.

Het Groene Toepad maakt groen wonen buiten het centrum van Rotterdam in 2050 hip en betaalbaar.

De kaart laat goed zien dat het ontwikkelgebied een wandel- en fietsnetwerk heeft. Echter, voordat er gekeken is naar het realiseren van een autovrije buurt, is er eerst onderzocht wat het proces en de kosten zouden zijn om het gebied wel met de auto bereikbaar te maken. Kaart 2 laat een andere situatie van het ontwikkelgebied zien, waar uiteindelijk niet voor is gekozen. De kosten zouden te veel oplopen om een autonetwerk te realiseren, aangezien deze er nu niet is. Er zou ook extra gekeken moeten worden naar veiligheid. In de toekomst zullen er veel kinderen/jongeren rondlopen. Door het autonetwerk niet te realiseren kan er meer aandacht besteed worden toekomstbestendigheid en duurzaamheid.

Groene Toepad auto

Wat gaat er precies veranderen?

Bestemmingsplan

Volgens het bestemmingsplan is het ontwikkelgebied bedoeld als sport-/speelterrein en recreatie (volkstuintjes). Dit zal veranderen naar bestemming wonen, groen en recreatie. De sport-/speelactiviteiten en recreatie mogelijkheden zullen voornamelijk op de pleinen, stukjes groen en binnenhoven van het woongebied plaatsvinden. Het park dat rechts van het ontwikkelgebied ligt, ligt naast een begraafplaats. Om die reden zal het park enkel voor wandelingen en fietstochten zijn om zo de rust te bewaren. Op kaart 3 en 4 zijn twee bestemminsplankaarten weergeven. Zo is precies te zien welk gedeelte van bestemming verandert.

Zoals bovengenoemd zullen er wijzigingen in het bestemmingsplan plaatsvinden, voordat de visie gerealiseerd kan worden. Een planning voor een bestemmingsplanwijziging, inclusief voorbereiding van de adviseur (architect en planoloog – de eerste maand) zal ongeveer een doorlooptijd kunnen hebben van 35 weken.

Bestemmingsplan wijziging_Tekengebied 1.

Voetbalclubs

Naast de juridische wijzigingen, zal er gesloopt en gebouwd moeten worden. Er zijn enkele gebouwen die gesloopt moeten worden. Dit zijn de drie vestigingen van de voetbalverenigingen. Er zijn veel sportvelden die weggehaald moeten worden om de appartementen te kunnen realiseren. Echter zorgt dit er wel voor dat voetbalverenigingen nergens met hun leden kunnen trainen of competitie kunnen spelen. Om dit probleem op te lossen zal voetbalclub Excelsior benaderd worden met de vraag of het roostertechnisch lukt om met drie andere verenigingen in de week te trainen op één locatie. Daarnaast wordt er nog gezocht naar een andere voetbalclub in Rotterdam die flexibele trainingstijden heeft. Op deze manier kunnen de voetbalverenigingen alsnog ergens terecht met trainingen en competities.

Volkstuinen

Een ander vraagstuk is de verplaatsing van de volkstuinen. Waar in 2050 een park gerealiseerd moet worden, staan momenteel 110 volkstuintjes van de Tuinders Vereniging Kweeklust. De vereniging is opgericht in 1952 (Tap & van Hoff Notarissen, 2019). Dit is een lange en memorabele tijd, die we in het Groene Toepad niet weg willen gooien. In 2050 zal er een park gerealiseerd worden waar rust en natuur ontzettend belangrijk is. Dit betekent dat er 110 kassen/volkstuintje gesloopt moeten worden. Echter is er een alternatief verzonnen, waarbij niet alle kassen gesloopt worden. In het woongedeelte van het ontwikkelgebied worden er appartementencomplexen gerealiseerd met groene dakparken en stadsmoestuinen. I.p.v. het geheel verwijderen en slopen van de volkstuinen, zullen deze verplaatst worden binnen de collectieve binnenhoven, de dakparken en speciaal-aangewezen gebieden. Op deze manier wordt de vereniging bij het plan betrokken en kan er samen gedacht worden aan de integratie van volkstuintjes in de stedenbouw en nieuwbouw. Op de afbeeldingen hieronder zijn enkele voorbeelden te zien van stadsmoestuinen op daken.

Klik op de afbeelding om de bron te zien!

Autovrije buurt

Een andere grote verandering in 2050 is dat het ontwikkelgebied geheel autovrij wordt. Een stad met slimme en schone mobiliteit is wat ons in de toekomst te wachten staat. De auto verdwijnt uit het straatbeeld. Zo ontstaat meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Parkeren gaat in 2050 in het ontwikkelgebied alleen op afstand. Er zijn drie uitgangspunten voor het kiezen van een autovrije buurt: minder CO²-uitsoot, schonere lucht en minder geluidsoverlast.

Het ontwikkelgebied kent in 2050 een goede verbinding met de fiets of wandelen. Daarnaast is het binnen 10 min. lopen van het nieuwe metrostation. Omdat de fiets zo belangrijk wordt in het ontwikkelgebied, wordt er met NS gesproken over een mogelijke ov-fietsen opstalplaats. Zo kunnen bewoners en omwonenden ten alle tijde gebruikmaken van een fiets van de NS of juist hun eigen fiets kwijt in de opstalplaats. Hiermee wordt het gebruik van de fiets, het ov en het wandelen gestimuleerd.

Park en water

In 2050 zal het water ,dat nu al in het ontwikkelgebied ligt, dooraderen in het gebied. Er is gekozen om het water te gebruiken en de sfeer van het gebied op te waarderen. Het water zorgt voor meer kalmte en rust tijdens de wandeling, maar ook een panorama uitzicht voor de bewoners in de appartementencomplexen. Als bewoners door het park lopen kunnen ze genieten van de omgeving, de natuurgeluiden en rust. Er is gekozen om het park niet recreatief in te richten. Rechts van het ontwikkelgebied ligt een begraafplaats. In het project wordt daar zoveel als mogelijk rekening mee gehouden.

Woningen

In totaal zullen er in 2050 ongeveer 1200 appartementen gerealiseerd zijn. Om eenieder tegemoet te komen is er een percentage van 70% koop en 30% huur gehanteerd. De koopprijs van een appartementen ligt tussen de €200.000 en €280.000 in. De huurprijzen verschillen tussen €600 en €900 per maand, echter worden deze appartementen beheerd door een vastgoedbeheerder. Dit soort prijzen voor nieuwbouw kom je niet vaak meer tegen. Al een tijdje is de starter of werkende mbo'er op zoek naar een kans, echter komt er alleen nog maar nieuwbouw op komst waar de huizenprijzen niet te betalen zijn voor hen die net kennis maken met de huizenmarkt. Om die reden worden er betaalbare appartementen beschikbaar gesteld en is het nu nog de vraag in hoeverre andere ontwikkelaars zullen kijken naar het woningtekort of de winstfactor.

De appartementencomplexen verschillen in hoogte, drie-laags en vier-laags. Daarnaast verschillen de ruimte van 50m² tot 100m². Er is rekening gehouden met diverse doelgroepen en toekomstbestendigheid. De appartementen worden namelijk zo gerealiseerd dat, mocht er ooit in de toekomst transformatie plaatsvinden, dit ook gemakkelijk kan door de indeling van de woning. Denk bijvoorbeeld aan een open keuken en woonkamer die makkelijk getransformeerd kunnen worden in een winkel, restaurant, kantoor, etc.

Het woongebied heeft ook nog verschillende type bouwblokken, open, half-open en gesloten bouwblokken.

Ieder complex heeft een eigen karakter. Zo heeft een gesloten bouwblok een collectief groengebied aan de binnenkant. Een open bouwblok bevat moestuintjes op de daken en een half-open bouwblok heeft een dakpark. Op kaart 1 zijn grote witte vlakken te zien op de appartementencomplexen. Deze ruimten dienen voor dakparken kassen en moestuinen.

Voor de toekomstige bewoners van het Groene Toepad zijn er ook voorzieningen nodig. Zo hebben de appartementencomplexen in de plint de nodige basisvoorzieningen zoals een supermarkt, huisarts en andere noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen. In het gebied zullen geen commerciële winkels gerealiseerd worden, omdat het gebied een rustig karakter heeft en geen drukte wilt aantrekken.

Stakeholders

Wie zijn bij het plan betrokken?

Gemeente Rotterdam

Gemeente Rotterdam is eigenaar van de sportvelden en openbare ruimte van het ontwikkelgebied. Daarnaast zal de gemeente ook betrokken zijn bij het wijzigen van het bestemmingsplan. Tevens zal de gemeente belang hebben in de duurzaamheidsmaatregelen en het creëren van een park (groen).

De NS zal zorgen voor ov-fietsen en een opstalplaats. Met de komst van het nieuwe metrostation zal dit niet al te lastig worden om zo een situatie te realiseren, waarbij omwonende gestimuleerd worden meer gebruik te maken van de fiets dan de auto.

Volkstuinvereniging (Tuinders Vereniging) Kweeklust

Om de waarde van volkstuintjes niet te verliezen, zal er in overleg met de volkstuinvereniging de volkstuintjes voor de helft worden verplaatst naar het woongebied en op de dakparken. De rest van het gebied zal als park dienen, waar men doorheen loopt of fietst.

Voetbalclubs

Alle huidige voetbalclubs met een vestiging in het ontwikkelgebied zijn betrokken bij dit plan. De vestigingen en voetbalvelden gaan weg. Dit betekent dat de verenigingen een andere locatie nodig hebben voor trainingen en competitie. Dit zal met voetbalclub Excelsior besproken moeten worden. Desnoods kan ook een andere voetbalclub in de regio benaderd worden. Met alle voetbalclubs moet een duidelijke afspraak gemaakt worden.

Schaatsbaan Rotterdam

De schaatsbaan zal in de wintermaanden niet meer bij de sportvelden terecht kunnen. Omdat de schaatsbaan een drukbezocht event is, is er gekeken naar het verplaatsen van de opgezette schaatsbaan naar Sportclub PAC Rotterdam bij het Kralingse Bos. De sportclub heeft een 400 meter lange renbaan waar de schaatsbaan goed terecht kan voor de wintermaanden. Daarnaast sporten de leden van PAC in de wintermaanden binnen.

Omwonenden

Het ontwikkelgebied zelf kent nog geen bewoners, maar wel omwonenden. De omwonende zijn ook bij het plan betrokken, aangezien het een groot project is met veel ruimtelijke ingrepen. Om naar de meningen en voorstellen van de omwonende te luisteren, wordt er een buurtvergadering gehouden. Zo kan het plan gepresenteerd worden en nog enkele opmerkingen of vragen meegenomen worden voordat de eerste fase van start gaat. Tevens is het belangrijk hen een gevoel te geven dat er naar hen geluisterd wordt. Hierdoor ontstaat er een goede relatie.

Projectontwikkelaar

Voor het ontwerp van de appartementencomplexen is er een projectontwikkelaar nodig. Zij zullen met een grensverleggende visie het plan haalbaar realiseren. Er zullen meerdere afspraken gemaakt moeten worden met de projectontwikkelaar om het proces en de fasen in de gaten te houden, vooral op mogelijke risico's en financiële veranderingen.

Vastgoedbeheerder

Naast koopwoningen, zijn er ook huurwoningen beschikbaar in 2050. Er zal geen sprake zijn van sociale huur. Hiervoor is dus geen woningcorporatie nodig. De huurwoningen zullen onder toezicht en beheer van een vastgoedbeheerder komen. Hier moeten duidelijke afspraken over ontstaan.

Met alle partijen op een rij, wordt er gekozen voor de samenwerkingsvorm: joint venture. Deze samenwerkingsvorm kent goede voordelen. Dat komt voornamelijk door de goede en kansrijke mogelijkheden die zich voordoen, juist omdat er gezamenlijke verantwoordelijkheden zijn van het project (gebiedseconomie.nl, z.d.). Daarnaast worden de risico's ook gedeeld.

Gemeentelijke Exploitatie

Joint Venture

Bouwclaim

Private Exploitatie

Joint Venture (light)

Concessie

Fasen

Hoe lang duurt het project?

De tijdlijn loopt van 2022 tot 2045. In totaal staat voor het Groene Toepad ongeveer 20 jaar tot voltooiing. Bij elke fase wordt kort uitgelegd wat de ingrepen zijn en wie betrokken zijn.

Fase 1: 2022 - 2025

De eerste fase is bedoeld om te onderzoeken of het plan gewenst is, of dat er naar andere alternatieven moet worden gezocht. Vanaf 2022 wordt er gekeken naar de uitgangspunten van het Groene Toepad. Met deze uitgangspunten wordt de ontwikkeling in kaart gebracht (Kenniscentrum InfoMil, z.d.). Voor fase 1 is de gemeentelijke structuurvisie een belangrijk instrument. Daarnaast zal er in de eerste fase een MER moeten worden opgesteld. Aangezien het Groene Toepad veel ontwikkelingen met zich meebrengt, kan deze fase niet worden overgeslagen. De plannen moeten planologisch-juridisch kloppen.

Alle belanghebbende worden in fase 1 benaderd en er worden duidelijke afspraken gemaakt. Daarnaast staat er ook een buurtvergadering met de omwonende georganiseerd om de plannen in hoofdlijnen beken te maken.

Fase 2: 2026 - 2036

Fase 2 is een complexe fase waar het plan verder wordt uitgewerkt en de voorbereidingen worden gedaan zodat fase 3 zonder problemen kan opstarten (Kenniscentrum InfoMil, z.d.). Er wordt gewerkt met een programma van eisen en gekeken wat volgens beleid mag en wat wenselijk is voor de locatie.

Daarnaast wordt er een stedenbouwkundig plan gemaakt op basis van de randvoorwaarden, zoals eerder benoemd. Bij het maken van een stedenbouwkundig plan wordt rekening gehouden met gehouden de eisen vanuit de omgeving, zoals milieueisen en eisen vanuit ecologie, water en archeologie (Kenniscentrum InfoMil, z.d.). Tijdens de activiteiten die tot het definitie ontwerp leiden, kan er regelmatig met het bestemmingsplan gekeken worden of het plan nog past binnen de eisen. Hierbij meteen aangeven dat er een bestemming gewijzigd wordt. Verder moeten zaken die noodzakelijk zijn in het kader van een goede ruimtelijke ordening vastgelegd worden in het bestemmingsplan (Kenniscentrum InfoMil, z.d.).

Met het stedenbouwkundig plan zullen er in deze fase ook onderzoeken gedaan moeten worden. Voor het Groene Toepad valt de hoeveelheid onderzoeken mee. Wel moet er een bodem-/archeologisch onderzoek gedaan worden. Daarnaast ook een milieuonderzoek. Deze fase eindigt met een definitief stedenbouwkundig ontwerp, waarbij ook een beeldkwaliteitplan aan gekoppeld is (Kenniscentrum InfoMil, z.d.).

Tot slot worden de voorbereidingen op de realisatie gedaan. De projectontwikkelaar zal architectonische ontwerpen opstellen en een omgevingsvergunning aanvragen.

De eerste verwerving vind plaats, het terrein wordt gladgetrokken en de verkoop start.

Fase 3: 2037 - 2045

In fase 3 wordt het stedenbouwkundig plan uitgevoerd en de realisatie start. De verkoop is al aan de gang. Het gebied is bouw- en woonrijp gemaakt en de eerste funderingen zijn al gelegd. De ontwikkelingen zijn te zien. Het groen van het park wordt aangelegd en alle inrichtingselementen daarbij: bankjes, verlichting, groen. Aan het begin van de fase is er gedacht aan placemaking, waarbij bewoners langs het Groene Toepad kunnen lopen en door kijkgaten van tijdelijke muren de ontwikkelingen kunnen meemaken. Het park wordt later aangelegd. Het park komt later, aangezien de moestuintjes verplaatst moeten worden. De moestuintjes komen op de daken en tussen de de appartementencomplexen te staan.

Fase 4: 2046 - 2050

In de laatste fase zijn alle woningen verkocht en verhuurd en vallen de woningen nu onder beheer van een andere partij. De samenwerking heeft gewerkt en er is winst gemaakt.

Initiatief

HAALBAAR

realisatie

Kosten en opbrengsten

Wat zijn de kosten en opbrengsten van het Groene Toepad?

Voor het Groene Toepad moeten er sportvelden. drie gebouwen en volkstuintjes verwijderd worden. Asbest verwijderen is niet nodig en de onderzoekskosten bedragen €125.000,-. Voor het bouwrijp maken van het gebied is gekozen voor €25,- en woonrijp valt onder ''middel'' €110,- per m². Uiteindelijk bedragen de grondkosten €37.906.551,-.

De koop- en huurappartementen zijn ongeveer dezelfde grond en hebben dezelfde bouwkosten. De huurappartementen komen in handen van een vastgoedbeheerder. Hiervoor kan de verkoopprijs gerekend worden. In totaal bedragen de bouwkosten incl. BTW €152.880,- per appartement met 130 m² bvo.

De opbrengsten bedragen (1200 appartementen x marktwaarde excl. BTW €189.600,-) €227.520,-. Dit is een winst van €44.064,-.

De huizenprijzen zijn op basis van vergelijkingen met andere appartementen in de omgeving. Daarnaast is er een gemiddelde genomen, juist omdat de huizenprijzen verschillen van €200.000,- - €280.000,- die het Groene Toepad biedt in 2050.

Conclusie

Het Groene Toepad heeft duurzaamheid en natuur op het oog en creëert appartementen voor doelgroepen die zich ongehoord voelen. Daarnaast ligt het gebied zeer centraal in de gebiedsontwikkeling van de Kralings Stroom en zal het gebied als één van de hoogtepunten gezien worden. Het is een autovrije buurt met toegang tot gebruik en opstal van ov-fietsen. Daarnaast ligt het gebied in de regio van het gebruik van elektrische scooters. De komst van het nieuwe metrostation zal goed aansluiten op de woningbouw en doelgroep. Dit gebied stimuleert het gebruik van openbaar vervoer en fiets/wandelroutes. Het nieuwe metrostation zal het gebied tevens toegankelijk maken voor bezoekers die de autovrije buurt willen ontdekken.

Naast het eindresultaat zal het Groene Toepad een bijdrage leveren aan de algehele gebiedsontwikkeling van de Kralingse Stroom. Het biedt de meeste woningen aan, het gebied houd rekening duurzaamheid en het behalen van de klimaatdoelen voor 2050, het integreert landbouw in de opgave, het biedt betaalbare woningen aan voor de ongehoorde doelgroep en het Groene Toepad behoudt en onderhoud groen en natuur. Het gebied versterkt de Kralingse Stroom op maatschappelijk en sociaal gebied, daarmee inspelend op de trends en ontwikkeling.

Ik heb veel plezier gehad met het ontwikkelen van dit gebied en vind het leuk om te zien dat er ook betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden die het woningtekort oplossen en de ongehoorde doelgroepen tegemoet komt. Dank aan mijn teamgenoten en docent voor de hulp, kennis en begeleiding.

Gebruikte bronnen

gebiedseconomie.nl. (z.d.). Gebiedseconomie | Publiek Private Samenwerking. http://www.gebiedseconomie.nl/content/p/publiek-private-samenwerking

Verwijzing in de tekst

Gemeente Rotterdam. (2017). Getijdenpark Eiland van Brienenoord & Polder de Esch. Geraadpleegd van https://www.commissiemer.nl/projectdocumenten/00003143.pdf

Gemeente Rotterdam. (z.d.-a). Legeskosten omgevingsvergunning | Rotterdam.nl. Geraadpleegd op 25 januari 2021, van https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/legeskosten-omgevingsvergunning/

Kenniscentrum InfoMil. (z.d.). Introductie. https://www.infomil.nl/onderwerpen/ruimte/gebiedsontwikkeling/introductie-proces/

De Zeeuw, F. (2018) Zo werkt gebiedsontwikkeling: Handboek voor studie en praktijk (2de druk). Delft: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

Albertina Rama | 0967349@hr.nl | ROP-21